Zug Bau & Immobilien

Glattpark (CH) Allreal schliesst das Geschäftsjahr 2023 mit einem Unternehmensergebnis exklusive Neubewertung von CHF 122.0 Mio. ab. Zum Erfolg beigetragen haben insbesondere höhere Mieterträge und gutes Kostenmanagement. Der Marktwert des Portfolios ist mit CHF 5.08 Mia. fast unverändert gegenüber Vorjahr (CHF 5.10 Mia.). Eine im Branchenvergleich sehr tiefe Leerstandsquote von 1.7% und eine Nettorendite von 3.8% unterstreichen die ausgezeichnete Qualität des Portfolios.

Das Ergebnis im Segment Entwicklung & Realisation ist bei stabiler Bruttomarge deutlich gesunken, dies aufgrund des tieferen Projektvolumens in der Realisation und eines Einmaleffekts aus dem Verkauf einer Entwicklungsreserve in der Vorjahresperiode. Aufgrund höherer Zinsen sind die Finanzierungskosten gegenüber Vorjahr spürbar gestiegen. Die Eigenkapitalquote (44.5%) und der Loan-to-Value (48.5%) bewegen sich im Rahmen der definierten Bandbreiten. Der Verwaltungsrat schlägt der Generalversammlung eine unveränderte Ausschüttung von CHF 7.00 pro Aktie vor.

Das operative Unternehmensergebnis für das Geschäftsjahr 2023 liegt mit CHF 122.0 Mio. (2022: CHF 142.9 Mio.) im Rahmen der Erwartungen. Der Neubewertungseffekt lag in der Berichtsperiode bei moderaten CHF –64.5 Mio. (2022: CHF 16.5 Mio.). Inklusive des Neubewertungseffekts ergab sich ein tieferes  Unternehmensergebnis von CHF 65.2 Mio. (2022: CHF 154.7 Mio.). Der Verwaltungsrat beantragt der  Generalversammlung vom 19. April 2024 eine unveränderte Ausschüttung von CHF 7.00 pro Aktie.

Segment Immobilien steigert Mieterträge
Im Segment Immobilien erhöhten sich die Mieterträge um 2.6% auf CHF 219.8 Mio. (2022: CHF 214.2 Mio.), dies trotz dem Verkauf zweier Liegenschaften in Basel im Vorjahr und dem Verkauf einer Liegenschaft in Urdorf ZH im ersten Halbjahr. Für das Ertragswachstum gab es vor allem zwei Gründe: Einerseits nahmen die Mieterträge durch die Anbindung der Geschäftsmieten an die Teuerung und durch die Erhöhung des Referenzzinssatzes bei den Wohnungsmieten zu, andererseits konnte Allreal die umfassende Modernisierung der Liegenschaft an der Bellerivestrasse 36 in Zürich abschliessen. Das vollvermietete Bürogebäude generiert seit dem dritten Quartal wieder Erträge.

Ebenso erfreulich ist der sehr tiefe Leerstand. Die kumulierte Leerstandsquote lag bei 1.7% und damit nur leicht über dem Wert des Vorjahres (2022: 1.6%). Im Branchenvergleich belegt Allreal damit weiterhin einen  Spitzenplatz. Insgesamt hat das Unternehmen im  Berichtsjahr neue Mietverträge für rund 52 200 m2  abgeschlossen, was ein weiterer Beweis für die hohe Qualität des Portfolios ist. Neben der BLS als neuer Ankermieter der Liegenschaft an der Freiburgstrasse in Bern hat Allreal auch für die frei gewordenen Flächen im Richtiring in Wallisellen ZH erfolgreich mit namhaften Mietern grössere Mietverträge abgeschlossen. Die durchschnittliche Restlaufzeit der befristeten Mietverträge belief sich auf 5 Jahre und ermöglicht langfristig stabile Mieten mit einem gesicherten Cashflow.

Auf der Aufwandsseite machten sich vor allem die deutlich gestiegenen Zinskosten bemerkbar. Der direkte Aufwand für das Portfolio nahm in der Berichtsperiode nur leicht zu und summierte sich auf CHF 29.0 Mio. (2022: CHF 27.4 Mio.). Die Aufwandsquote lag bei 13.2%. Dank dem tiefen Leerstand, den geringen Ertragsausfällen und den leichten AbwertunMedienmitteilung gen resultierte eine unveränderte Nettorendite auf dem Portfolio von attraktiven 3.8%.

In der Bewertung des externen Schätzers ergab sich in der Summe eine negative Wertveränderung des Portfolios vor Steuern von CHF –64.5 Mio. (2022: CHF 16.5 Mio.). Diese Abwertung ist insbesondere auf die tiefere Bewertung auf dem Wohnportfolio in der Westschweiz sowie auf die Liegenschaft an der Freiburgstrasse in Bern zurückzuführen. Zusätzlich sorgten gestiegene Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze für leichten Abwertungsdruck. Der Marktwert des Portfolios beträgt trotz dieser Abwertung und den Verkäufen CHF 5.08 Mia. und liegt damit beinahe auf der Höhe des Vorjahres (31.12.2022: CHF 5.10 Mia.). Unter dem Strich erzielte das Segment Immobilien ein Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt von CHF 124.4 Mio. (2022: CHF 133.6 Mio.).

Segment Entwicklung & Realisation mit stabiler Bruttomarge
Im Segment Entwicklung & Realisation erzielte Allreal einen Erfolg aus Geschäftstätigkeit von CHF 37.7 Mio. (2022: CHF 54.6 Mio.). Einerseits ist das tiefere Resultat auf geringere Erträge aus neuen Projekten in der Realisation zurückzuführen. Andererseits war das Vorjahr massgeblich von einem Einmaleffekt aus dem Verkauf einer Entwicklungsreserve geprägt. Das abgewickelte Projektvolumen lag bei CHF 263.5 Mio. (2022: CHF 319.6 Mio.). Die Bruttomarge aus Drittprojekten belief sich auf gute 10.6% (2022: 11.0%). Der Erfolg aus Realisation lag bei CHF 20.7 Mio. (2022: CHF 27.2 Mio.). Die aus der Ausführung von Eigenprojekten aktivierten Eigenleistungen beliefen sich auf CHF 7.9 Mio. (2022: CHF 8.7 Mio.).

Aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum resultierte insgesamt ein Erfolg von CHF 7.1 Mio. (2022: CHF 17.2 Mio.). Fertiggestellt wurden im Berichtsjahr die Projekte Avenue du Cimetière in Petit-Lancy GE und Route du Pas-de-l’Echelle in Veyrier GE. Bei den Projekten Spiserstrasse in Zürich Albisrieden und Avenue de l’Amandolier in Genf erfolgte der Baustart, die Fertigstellung ist für 2025 geplant.  Die Mehrheit der Wohnungen sind bereits verkauft. Der Erfolgsbeitrag aus den Verkäufen erfolgt entlang dem Fertigstellungsgrad der Projekte. Ebenso dem Betrieb übergeben wurde die Jagdschiessanlage Widstud, die langfristig vermietet ist und ins Portfolio überführt  wurde.

Der Betriebsaufwand im Segment Entwicklung & Realisation reduzierte sich im Vergleich zum Vorjahr um 12.4% auf CHF 42.3 Mio. (2022: CHF 48.3 Mio.). Das Betriebsergebnis lag bei CHF 2.7 Mio. (2022: CHF 13.9 Mio.), das Unternehmensergebnis bei CHF 0.7 Mio. (2022: CHF 12.3 Mio.). Verschiedene Entwicklungsprojekte haben im Berichtsjahr wichtige Meilensteine erreicht. Für das Projekt Eggen in Luzern hat  Allreal im Herbst die Baueingabe eingereicht. Allreal realisiert ein fünfgeschossiges Mehrfamilienhaus mit 73 Eigentumswohnungen. Der Baubeginn ist im ersten Halbjahr 2025 geplant. Das Projekt Inzlingerstrasse in Riehen BS ist bereit für die Ausführung, wartet aber noch auf die Baufreigabe durch die Behörden. Sobald diese vorliegt, gehen die 17 Doppeleinfamilienhäuser in Ausführung. In der Westschweiz hat Allreal ein Entwicklungsprojekt an der Avenue du Curé-Baud in Grand-Lancy GE an die Realisation übergeben. In den nächsten zwei Jahren realisiert das Unternehmen eine Liegenschaft mit 13 Eigentumswohnungen.

Der gesicherte Arbeitsvorrat entwickelte sich positiv und lag per Ende Jahr bei CHF 565 Mio. Dabei werden nur die Projekte im Arbeitsvorrat ausgewiesen, die bereits über eine rechtskräftige Baubewilligung verfügen oder für die ein unterzeichneter TUVertrag mit Dritten vorliegt. Nebst absehbaren höheren Volumen aus Eigenprojekten soll auch der Umfang an Drittprojekten leicht gesteigert werden, um die Profitabilität des Geschäftsfelds Realisation über die nächsten Jahre wieder zu verbessern. Im laufenden Jahr wird zudem ein höherer Ertrag aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum erwartet.

Nachhaltigkeit als Grundvoraussetzung für langfristigen Erfolg
Allreal investiert laufend in das bestehende Portfolio, um die mit dem Absenkpfad gesetzten Ziele hin zu einem CO2-freien Betrieb zu erreichen. Im laufenden Jahr wurde zudem ein systematisches Energiemonitoring aufgebaut und der Nachhaltigkeitsbericht erstmals extern auditiert. Plangemäss schreitet auch die Installation von PV-Anlagen und Ladestationen für die Elektromobilität voran. Einen intensiven Dialog hat Allreal auch mit ihren Stakeholdern aufgebaut und die wesentlichen Nachhaltigkeitsthemen geschärft. Das Ergebnis ist eine aktuelle Matrix der wesentlichen Themen als Basis für die weitere Ausrichtung der ESG-Bestrebungen.Für Allreal ist eine nachhaltige Bauweise, etwa mit kreislauffähigen Baumaterialien oder dem Einsatz erneuerbarer Energieträger, eine Grundvoraussetzung für den langfristigen Erfolg.

Seit dem letzten Jahr sind wir im Vorstand des Netzwerks Nachhaltiges Bauen Schweiz (NNBS) vertreten und Mitte Jahr haben wir gemeinsam mit elf weiteren grossen Bauträgern die Charta kreislauforientiertes Bauen unterzeichnet. Allreal bringt so umfassendes Wissen ein, wenn es darum geht, nachhaltige Lösungen zu entwickeln und die Zusammenarbeit von Wirtschaft, öffentlicher Hand, Bildung, Politik und Wissenschaft zu stärken.

Capital Recycling weitergeführt
Mit dem Verkauf von drei nicht mehr strategiekonformen Liegenschaften in Urdorf ZH, Oberglatt ZH und Allschwil BL hat Allreal im vergangenen Jahr die Capital-RecyclingStrategie erfolgreich fortgeführt. Die drei Objekte konnten insgesamt über Buchwert verkauft werden. Die freigesetzten Mittel ermöglichen auch neue Investitionen in wertvermehrende Entwicklungsprojekte. Mit dem Kauf des Rieter-Areals mitten in der Stadt Winterthur konnte im Berichtsjahr auch eine strategische Akquisition in die Zukunft getätigt werden, die zudem bereits mit der im Herbst erfolgten Eigentumsübertragung laufende Erträge erzielt.

Im April 2023 emittierte das Unternehmen seinen ersten Green Bond mit einem Coupon von 3% über einen Betrag von CHF 150 Mio. und einer Laufzeit bis 2028. Es ist auch in Zukunft vorgesehen, den Weg der grünen Finanzierung voranzutreiben und auf dem Kapitalmarkt aktiv zu sein.

Per Stichtag erhöhten sich die Finanzverbindlichkeiten im Vergleich zum Vorjahr um CHF 83.0 Mio. auf CHF 2.69 Mia. (31.12.2022: CHF 2.61 Mia.). Davon entfielen 48.5% auf Obligationenanleihen, 34.1% auf Festhypotheken und 17.4% auf feste Vorschüsse. Der durchschnittliche Zinssatz für Finanzverbindlichkeiten lag per 31.  Dezember 2023 bei tiefen 1.30% (31.12.2022: 0.86%). Die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung betrug 40 Monate (31.12.2022: 37 Monate). Das Konzerneigenkapital reduzierte sich auf CHF 2.55 Mia. Der Gewinn pro Aktie exklusive Neubewertungseffekt lag bei CHF 7.39. Die Eigenkapitalquote notierte per 31. Dezember 2023 bei 44.5%, das Net Gearing bei 105.3% und der Zinsdeckungsfaktor bei 5.9 (31.12.2022: 45.6% / 99.9% / 11.5).

Ausblick 2024
Für das Geschäftsjahr 2024 ist Allreal trotz dem anspruchsvollen Umfeld zuversichtlich. Immobilien bieten dank der Indexierung der Geschäftsmieten und der Anbindung der Wohnungsmieten an den Referenzzinssatz einen zuverlässigen Inflationsschutz. Die Nachfrage nach Wohnungen in den urbanen Zentren Zürich und Genf bleibt auch im neuen Jahr sehr hoch. Ebenso ist die Wiedervermietung von modernen Geschäftsflächen an guten Lagen, wie sie das Portfolio von Allreal prägen, dank guter Konjunktur sehr robust. Mit der umfassenden Entwicklungspipeline verfügt das Unternehmen zudem über langfristiges Wachstumspotenzial, das in Bezug auf das anfallende  Investitionsvolumen selbstständig gesteuert werden kann. Im Geschäftsjahr 2024 wird der Nettofinanzaufwand allerdings weiter ansteigen und das operative Unternehmensergebnis belasten. Allreal geht deshalb von einem operativen Unternehmensergebnis leicht unter Vorjahr aus.

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Allreal Holding AG